Quando decade il diritto di proprietà?

 

Tutti i casi in cui è possibile perdere la proprietà di un bene mobile o immobile: dall’usucapione allo smarrimento, dall’espropriazione all’accessione.

Difficilmente si può perdere la proprietà di un bene che è già proprio. Il diritto di proprietà viene infatti tutelato nei confronti della collettività anche in caso di mancato utilizzo del bene stesso. È del resto è un diritto sacro e inviolabile.

Tuttavia esistono alcune eccezioni che bisogna conoscere al fine di prevenire liti e contestazioni. La legge prevede infatti determinate ipotesi – quali l’usucapione o l’accessione – al ricorrere delle quali la titolarità del bene può trasferirsi da un soggetto a un altro, senza bisogno di un contratto e di un notaio, ma al semplice verificarsi di determinati fatti.

Si può perdere la proprietà se non viene usata?

Anche se non esercitato, come nel caso di un immobile abbandonato, il diritto di proprietà non decade automaticamente per via del “non uso”. Ciò potrebbe avvenire in caso di usucapione ma, a tal fine, è necessario il ricorrere di altre ipotesi.

L’usucapione si verifica quando una persona utilizza il bene altrui per almeno 20 anni in modo indisturbato, senza cioè che il proprietario si opponga. Al decorso di tale termine, il possessore può reclamare la proprietà dell’immobile ricorrendo al giudice e facendo causa al proprietario. Egli però dovrà dimostrare non solo di aver usato il bene ma anche di essersi comportato con esso come se fosse l’effettivo proprietario, arrogandosi cioè dei poteri che la legge non gli attribuisce e avendolo fatto alla luce del sole, in modo che tutti lo vedessero.

Ciò succede ad esempio quando una persona non si limita a vivere in casa altrui ma effettua a spese proprie una ristrutturazione o cambia la serratura della porta senza dare il duplicato delle chiavi al titolare. Allo stesso modo non basta arare il terreno del vicino ma bisogna compiere anche dei lavori straordinari come una spianatura, la recinzione, la realizzazione di un casolare ecc.

Così, l’inquilino che vive in affitto non può mai usucapire l’appartamento, a meno che non smette di pagare il canone e il proprietario, per 20 anni, non tenta di mandarlo via.

Difatti per evitare l’usucapione, il titolare del bene deve, prima del compimento del ventesimo anno, reclamarne la restituzione attraverso un atto giudiziario (la semplice raccomandata non è sufficiente). Solo questa iniziativa processuale interrompe il termine dell’usucapione e ne impedisce il realizzarsi. Al contrario l’inerzia del proprietario viene qualificata, dalla legge, come indifferenza sicché l’ordinamento giustifica il trasferimento del bene da chi non lo utilizza a chi invece lo fa.

C’è un ultimo importante requisito per l’usucapione. È necessario che l’acquisizione del possesso del bene altrui sia avvenuta in modo pacifico, non importa se in presenza di un contratto o meno. Così chi si appropria del bene altrui con l’inganno, la forza o con sotterfugi (ossia in modo clandestino) non potrà mai invocare l’usucapione neanche dopo molto tempo.

Quando si perde la proprietà di un bene a favore dello Stato

Lo Stato potrebbe tutt’al più disporre una espropriazione per motivi di pubblica utilità, ad esempio a seguito di un provvedimento che autorizzi l’esecuzione di opere pubbliche come una strada o un parco. E ciò a prescindere dal fatto che il proprietario utilizzi o meno il proprio bene (ad esempio un terreno che viene regolarmente coltivato può essere comunque oggetto di esproprio). Tuttavia, se manca l’elemento dell’utilità pubblica, l’esproprio è illegittimo. Al proprietario è sempre dovuto in indennizzo.

Lo Stato può inoltre disporre l’espropriazione di un immobile anche in caso di abusi edilizi che non vengano demoliti entro 90 giorni nonostante l’ordine impartito dal Comune. In tal caso si ha la perdita automatica della proprietà.

La rinuncia all’eredità

Un altro caso in cui si perde una proprietà è quando un bene potrebbe essere acquisito in forza di una successione ereditaria ma l’accettazione della stessa non viene manifestata entro 10 anni dal decesso del precedente proprietario. Difatti, la legge prevede la decadenza dal diritto di accettare l’eredità al compimento del decimo anno senza che vi sia stata una manifestazione di volontà esplicita.

Si può acquisire l’eredità anche in modo tacito, ad esempio con la vendita del bene, la concessione in locazione, l’utilizzo, l’accatastamento in proprio favore.

Si perde la proprietà se si fa una costruzione su un terreno altrui?

Un altro modo in cui un soggetto perde la proprietà di un bene si verifica quando lo costruisce su un terreno altrui. In tali casi la legge prevede che la proprietà dell’opera appena realizzata passa direttamente in capo al titolare del fondo su cui essa è edificata. Si pensi al marito che costruisce un villino su un terreno di proprietà della moglie: quest’ultima diventa titolare anche dell’abitazione, pur non avendo pagato le relative spese. Questo meccanismo si chiama accessione.

Secondo il codice civile, il proprietario del terreno diventa automaticamente proprietario di ciò che viene costruito su di esso. Questo processo avviene all’istante, senza necessità di un’espressa volontà del proprietario del suolo.

È possibile modificare le regole dell’accessione attraverso un apposito contratto firmato dalle parti che, in tal modo, stabiliscano termini diversi, come il rimborso delle spese di costruzione al costruttore o la cointestazione della proprietà. Inoltre, è possibile cedere il diritto di superficie, conferendo la proprietà dell’opera a chi l’ha effettivamente realizzata.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che le costruzioni realizzate da un comproprietario su un suolo comune diventano di proprietà comune a tutti i comproprietari del suolo.

Se qualcuno occupa un bene altrui ne diventa proprietario?

Un altro modo in cui si perde la proprietà è per «occupazione». Questo metodo si riferisce all’acquisizione della proprietà di oggetti mobili che non hanno un proprietario. Ad esempio, se qualcuno trova una conchiglia sulla spiaggia o un giornale gettato in un cestino, può reclamarne la proprietà.

Questa regola non si applica ai beni immobili, che se non hanno un proprietario, diventano di proprietà dello Stato.

Chi trova un oggetto altrui smarrito ne diventa proprietario?

Chi smarrisce un oggetto non ne perde anche la proprietà.

Se una persona infatti trova un oggetto smarrito, deve tentare di trovare il proprietario originale. Se non riesce a trovarlo, deve consegnare il bene all’ufficio «oggetti smarriti». Se il titolare non lo rivendica entro un anno, colui che lo ha trovato ne diventa proprietario automaticamente e può andarlo a ritirare. Questo meccanismo si chiama invenzione.

Chi trova un tesoro sotto un terreno ne diventa proprietario?

Se qualcuno trova un tesoro, cioè un oggetto di valore nascosto o sepolto e di cui non si conosce il proprietario, può diventarne proprietario. Se tuttavia il tesoro viene scoperto su un terreno di proprietà altrui, il ritrovatore e il proprietario del terreno se ne dividono la proprietà.

Se il tesoro ha un valore storico, artistico o archeologico, esso appartiene allo Stato, ma sia il ritrovatore che il proprietario del terreno possono ricevere una ricompensa.

Se trasformo un oggetto in un altro ne divento proprietario?

Quando una persona usa materiale che non gli appartiene per creare qualcosa di nuovo diventa proprietario del tutto. Questo meccanismo si chiama specificazione.

Ad esempio, uno scultore che usa un blocco di marmo di proprietà altrui per creare una statua può diventare proprietario della statua, a condizione che paghi il blocco di marmo al relativo titolare.

Tuttavia, se il valore del materiale supera significativamente il valore della mano d’opera impiegata, la proprietà della nuova creazione va al proprietario del materiale, che dovrà poi compensare chi ha eseguito il lavoro.

Si può rinunciare alla proprietà di un bene?

Chi è già proprietario di un bene mobile può rinunciare alla sua proprietà cedendolo ad altri o abbandonandolo. Lo smarrimento non si considera invece come rinuncia.

Per i beni immobili invece questa procedura è molto più difficile. Anche se la legge consente a ciascun cittadino di rinunciare alla proprietà cedendola gratuitamente allo Stato, secondo alcune pronunce del Consiglio di Stato ciò è possibile solo quando il bene non costituisce un onere per le casse erariali. Quindi è possibile rinunciare alle proprietà produttive di reddito e non anche a quelle inutilizzabili (ad esempio non edificabili o non coltivabili o talmente piccole da non poter essere sfruttate).

Per la rinuncia alla proprietà è necessario un atto notarile. Non tutti i notai però sono disposti a effettuare tale attività, poste le responsabilità che ne potrebbero derivare per beni privi di valore.