Disdetta immediata affitto

 

Locazione: quando il proprietario di casa e l’inquilino possono recedere dal contratto di locazione. Effetti e termini.

Si può dare la disdetta immediata dell’affitto? Ipotizziamo il caso di un inquilino che abbia concluso un normale contratto di locazione a canone libero (della durata di 4+4 anni) oppure a canone concordato (della durata di 3+2 anni): potrebbe questi recedere al sopraggiungere di eventi imprevisti che gli impediscano di pagare il canone o comunque di proseguire l’esecuzione del rapporto (si pensi a un trasferimento lavorativo)?

La soluzione è scritta nella legge che regola le locazioni a uso abitativo e commerciale, la cosiddetta «legge sull’equo canone». Come vedremo a breve, in alcune ipotesi eccezionali è possibile recedere dall’affitto prima della sua scadenza, anche se non con effetti immediati. Bisogna infatti rispettare il preavviso. Ma procediamo con ordine e vediamo come e quando è possibile il recesso per giusta causa.

Quando si può recedere dal contratto di locazione?

In linea generale ciascuna delle parti può recedere dal contratto di locazione solo alla scadenza del contratto stesso e prima che esso si rinnovi automaticamente. Il recesso richiede l’invio di una lettera raccomandata o di una PEC che manifesti la volontà di disdire il contratto, da far pervenire alla controparte con un preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza.

Tale comunicazione impedisce l’automatico rinnovo dell’affitto, rinnovo che altrimenti opererebbe senza bisogno di specifiche manifestazioni di volontà, quindi con il semplice silenzio delle parti.

Per verificare il rispetto del termine di preavviso dei sei mesi si considera la data di ricevimento della comunicazione all’indirizzo del destinatario e non quella di spedizione: quindi eventuali ritardi postali ricadono sul mittente che farà bene pertanto a non ridursi all’ultimo minuto.

La scadenza dell’affitto è diversamente disciplinata a seconda del tipo di contratto:

• la locazione a canone libero scade dopo 4 anni e si rinnova di 4 anni in 4 anni fino all’invio della disdetta;
• la locazione a canone concordato dopo un primo periodo di 3 anni, si rinnova successivamente di 2 anni in 2 anni, fino all’invio della disdetta.

Recesso dopo la prima scadenza: quando è possibile?

Dopo la prima scadenza (quindi dopo i primi 4 anni nella locazione a canone libero oppure dopo i primi 3 anni in quella a canone concordato), il conduttore è libero di recedere dall’affitto dando sempre una comunicazione con preavviso di sei mesi. Al contrario il locatore può farlo solo per specifiche ragioni elencate dalla legge: ad esempio se decide di destinare l’immobile ad abitazione propria o dei propri figli, se deve procedere alla ristrutturazione dello stesso o intende venderlo. Trovi l’elenco di tutte le ipotesi nell’articolo Quando il locatore può recedere dall’affitto prima della scadenza.

Il locatore può dare disdetta immediata dell’affitto?

La legge non contempla alcuna possibilità per il locatore di dare disdetta immediata dell’affitto se non, come detto sopra, all’approssimarsi della sua scadenza. Egli potrebbe porre fine al contratto solo in caso di inadempimento da parte del conduttore; in tal caso, più che di recesso si parlerà di risoluzione contrattuale.

La risoluzione per inadempimento scatta quando l’inquilino:

• è moroso anche di un solo canone di locazione con un ritardo di almeno 20 giorni;
• è moroso nel pagamento delle spese condominiali solo se l’importo supera almeno 2 mensilità di canone e il ritardo, rispetto alla richiesta di pagamento avanzata dal locatore, è di almeno 60 giorni;
• non rispetta il regolamento di condominio o è molesto con gli altri condomini;
• danneggia l’immobile in modo grave;
• dà in sublocazione l’appartamento senza aver prima ottenuto il consenso da parte del locatore;
• dà in sublocazione una o più stanze dell’appartamento senza aver comunicato al locatore il nominativo dei subconduttori;
• fa un uso dell’immobile diverso da quello indicato in contratto (ad esempio, nonostante si tratti di un appartamento a uso abitativo, lo utilizza come studio o ufficio).

• In tali casi il locatore può rivolgersi al giudice e chiedere lo scioglimento del contratto con effetto immediato oltre ovviamente al risarcimento del danno. Il danno viene parametrato al canone di affitto che altrimenti il locatore avrebbe percepito fino alla scadenza, salvo che nel frattempo abbia trovato ulteriori inquilini.

  L’inquilino può dare disdetta immediata dall’affitto?

  Il contratto di affitto può elencare una serie di ipotesi in cui il locatore ha voluto concedere all’affittuario il potere di recedere immediatamente dal contratto di locazione, rispettando comunque l’obbligo di preavviso dei sei mesi.

  Se il contratto non prevede nulla, la legge consente al conduttore di recedere se ricorrono gravi motivi. Quali sono questi motivi? La legge non lo specifica. Secondo tuttavia la giurisprudenza deve trattarsi di fatti che:

  • non dipendono dalla volontà del conduttore;
  • non erano prevedibili al momento della conclusione del contratto;
  • rendono oggettivamente impossibile o eccessivamente onerosa la prosecuzione del contratto.

  • Un trasferimento lavorativo può considerarsi un grave motivo solo se la nuova sede è distante diverse centinaia di chilometri rispetto all’abitazione.

    Un grave motivo potrebbe essere un licenziamento improvviso che impedisca di pagare il canone di affitto. Non sarebbe invece un valido motivo le dimissioni in quanto dipendenti dalla volontà del conduttore.

    Un ulteriore motivo è stato ritenuto un vicino rumoroso che impedisca il quieto vivere. Oppure un condomino responsabile di stalking nei confronti del vicino. Oppure la presenza di gravi infiltrazioni di acqua e/o umidità che rendano impossibile o comunque insalubre abitare nell’appartamento.

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