Che succede all’inquilino se il proprietario vende casa?

By Michele Sellarione venerdì, settembre 22, 2023

Trasferimento della proprietà dell’immobile locato ed effetti sul contratto di affitto in essere con l’inquilino. Diritto di prelazione e canoni non riscossi.

La vendita di un appartamento con un inquilino dentro non è facile. I luoghi comuni dipingono l’affittuario come un soggetto difficilmente allontanabile, credenze invero agevolate da una giustizia lenta e inefficiente. È normale pertanto preferire appartamenti già liberati da persone e cose. Ma di fatto che succede all’inquilino se il proprietario vende casa? Si verifica un subentro nel contratto di locazione da parte dell’acquirente o questi è libero di imporre nuove condizioni, come prezzo e durata? Quando il nuovo proprietario di casa può mandare via il conduttore? Di tanto cercheremo di fornire alcune indicazioni pratiche nel seguente articolo. Ma procediamo con ordine.

Vendita della casa e rispetto del contratto di locazione

Se c’è un contratto di locazione in corso di esecuzione (ad esempio, un contratto di affitto di 4+4 anni o di 3+2 anni), il nuovo proprietario deve rispettarlo fino alla sua naturale scadenza. L’acquirente della proprietà, infatti, subentra nei diritti e nei doveri del vecchio proprietario, compreso l’onere di rispettare i termini del contratto di affitto già stipulato.

Questo implica che il nuovo locatore non potrà:

sfrattare l’inquilino se non alla scadenza successiva inviando la lettera di disdetta della locazione con un preavviso di sei mesi;
aumentare il canone di locazione rispetto a quello previsto nel contratto;
ridurre la durata del contratto di locazione in corso;
imporre delle condizioni ulteriori per la prosecuzione della locazione.
Insomma, il contratto di locazione resta identico e immutabile nonostante il cambio di proprietà dell’immobile.
Tali effetti valgono solo con riferimento ai contratti di locazione regolarmente registrati (e quindi muniti di data certa). Quindi, in caso di affitto in nero l’inquilino non ha alcun diritto alla prosecuzione del rapporto contrattuale e potrà essere mandato via non avendo il contratto alcun effetto. Lo sfatto però non può avvenire prima di 6 mesi.
Eccezioni: quando è ammesso il recesso del locatore dall’affitto
La regola che abbiamo appena enunciato, che vieta l’anticipata disdetta della locazione per vendita dell’immobile, trova una sola eccezione. In particolare la legge consente al locatore di impedire che avvenga tacitamente la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo in presenza di specifici motivi (quindi dopo i primi 4 anni nel contratto a canone libero oppure dopo i primi 3 nel contratto a canone concordato). Tra questi motivi vi è appunto la vendita a terzi dell’immobile locato. In particolare, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. g L. 431/98 (che richiama artt. 38 e 39 L. 392/78) il locatore può addurre come motivo di rifiuto di rinnovazione del contratto il fatto di avere intenzione di vendere a terzi l’immobile in affitto allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
l’immobile nei confronti dell’acquirente.
Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con lettera raccomandata indicando il prezzo della cessione e le altre condizioni contrattuali. Il conduttore ha 60 giorni per accettare o meno l’offerta.
L’inquilino ha diritto di prelazione?
Al di là dell’ipotesi appena vista (vendita dell’immobile alla prima scadenza del contratto ed esercizio del diritto), l’inquilino non ha una prelazione sull’acquisto della casa. Egli quindi, anche se propone un prezzo uguale o superiore, non ha diritto ad essere preferito su eventuali altri compratori.
Che succede in caso di vendita all’asta?
Anche se l’immobile viene venduto all’asta giudiziaria, a seguito di pignoramento, l’inquilino ha diritto a proseguire il contratto con l’aggiudicatario, nuovo titolare dell’immobile.
Che succede se il vecchio locatore aveva già dato disdetta?
Se l’immobile viene venduto dopo che il precedente proprietario aveva dato disdetta dall’affitto, la stessa ha effetti anche per l’acquirente. Sicché non ci sarà l’automatico rinnovo del contratto e lo stesso cesserà alla data prevista dalla scrittura privata.
Approfondimenti: Sfratto all’inquilino anche da parte di chi acquista la casa
Che succede alle mensilità non pagate?
Se l’inquilino non aveva pagato alcune mensilità al vecchio proprietario e risulta moroso anche dopo la vendita, il nuovo può agire per riscuotere il credito in questione e, in caso di protratto inadempimento, può procedere allo sfratto. In buona sostanza il debito che si aveva nei confronti del precedente locatore si trasferisce al nuovo.
Lo sfratto può avvenire con un ritardo di soli 20 giorni nel suddetto pagamento.