Cosa fare se la caldaia si guasta in affitto?

 Vivere in una casa in affitto comporta diritti e doveri sia per l’inquilino (conduttore) che per il proprietario (locatore). Uno degli inconvenienti più comuni e fastidiosi che possono verificarsi, specialmente durante i mesi più freddi, è il guasto della caldaia, con la conseguente mancanza di riscaldamento e/o acqua calda. In queste situazioni, oltre al disagio pratico, sorge spesso un interrogativo: cosa fare se la caldaia si guasta in affitto? Spetta all’inquilino sostenere le spese della riparazione o della sostituzione, o è un onere che ricade sul proprietario? E quali passi deve compiere l’inquilino per tutelare i propri diritti e ottenere una rapida soluzione del problema? Questa guida si propone di rispondere a queste domande analizzando la normativa del Codice Civile, l’interpretazione data dalla giurisprudenza e le procedure corrette da seguire.

Quali sono gli obblighi generali di manutenzione del locatore?

Il Codice Civile italiano pone a carico del locatore (il proprietario) alcuni obblighi fondamentali per garantire all’inquilino il pieno godimento dell’immobile locato. L’articolo 1575 c.c. elenca le obbligazioni principali del locatore, tra cui:

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto per tutta la durata della locazione;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione [Cass. Civ., Sez. 3, N. 16918 del 25-06-2019].

L’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato implica necessariamente un dovere di manutenzione.

La chiave per capire chi deve pagare le riparazioni risiede nella distinzione tra manutenzione ordinaria (o piccola manutenzione) e manutenzione straordinaria, come delineata dagli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile:

La manutenzione straordinaria è a carico del locatore. L’art. 1576 c.c. stabilisce che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione”. Rientrano qui gli interventi strutturali, quelli sugli impianti principali, le riparazioni dovute a vetustà(invecchiamento naturale del bene o dei suoi componenti) o a caso fortuito (eventi imprevedibili e inevitabili, come un fulmine o un guasto improvviso non legato all’uso).

La piccola manutenzione è a carico dell’inquilino. L’art. 1576 c.c. e l’art. 1609 c.c. specificano che sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione. L’art. 1609 chiarisce che si tratta di quelle “dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso“, e non da vetustà o caso fortuito [Tribunale di Brescia, Sentenza n.2577 del 13 giugno 2024]. Si tratta quindi di interventi minori resi necessari dal normale utilizzo quotidiano dell’immobile e dei suoi impianti.

Guasto caldaia: chi paga la riparazione o la sostituzione?

Applicando i principi generali al caso specifico della caldaia, la ripartizione delle spese è generalmente la seguente. La sostituzione della caldaia è sempre considerata un intervento di manutenzione straordinaria e, pertanto, è a carico del locatore. Questo vale in particolare se la sostituzione è necessaria a causa dell’età dell’apparecchio (vetustà) [Tribunale Di Rovigo, Sentenza n.126 del 19 Febbraio 2025; Tribunale di Brescia, Sentenza n.2577 del 13 giugno 2024], di un guasto improvviso non dovuto a colpa dell’inquilino (caso fortuito), o di vizi strutturali o difetti di fabbricazione preesistenti [Cass. Civ., Sez. 3, N. 30729 del 26-11-2019].

La sostituzione integrale esula chiaramente dalla piccola manutenzione [Tribunale Ordinario Avellino, sez. AP, sentenza n. 294/2017; Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 596/2016; Tribunale di Roma, Sentenza n.15063 del 13 febbraio 2024].

Anche le riparazioni complesse o la sostituzione di componenti importanti della caldaia (es. scheda madre, scambiatore di calore) sono di norma a carico del locatore, in quanto non rientrano nella piccola manutenzione dipendente dal semplice uso [Tribunale di Tivoli, Sentenza n.432 del 25 dicembre 2023].

L’onere della riparazione (anche importante) o della sostituzione può ricadere sull’inquilino solo se si dimostra che il guasto è stato causato da un suo uso improprio o negligente, oppure dalla mancata effettuazione della piccola manutenzione che era a suo carico. Ad esempio, se il guasto è diretta conseguenza della mancata pulizia annuale o del mancato controllo periodico dei fumi (obbligatori per legge e generalmente a carico dell’utilizzatore), la responsabilità potrebbe essere attribuita al conduttore [Tribunale Ordinario Avellino, sez. AP, sentenza n. 294/2017; Tribunale Di Rovigo, Sentenza n.126 del 19 Febbraio 2025].

Restano a carico del conduttore gli interventi di manutenzione ordinaria periodica (pulizia annuale, controllo fumi, verifica della pressione) e le piccole riparazioni dovute al normale utilizzo che non coinvolgono parti essenziali o strutturali dell’apparecchio [Tribunale Ordinario Avellino, sez. AP, sentenza n. 294/2017; Tribunale Di Rovigo, Sentenza n.126 del 19 Febbraio 2025; Tribunale di Roma, Sentenza n.15063 del 13 febbraio 2024].

Cosa deve fare l’inquilino appena si guasta la caldaia?

Il primo e fondamentale passo che l’inquilino deve compiere quando si verifica un guasto alla caldaia (che non sia chiaramente riconducibile a una sua diretta responsabilità o a un intervento di piccola manutenzione) è darne immediato avviso al locatore. Lo stabilisce l’articolo 1577, comma 1, del Codice Civile [Tribunale Ordinario Avellino, sez. AP, sentenza n. 294/2017; Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 596/2016; Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 7587/2019].

È fortemente consigliabile effettuare questa comunicazione per iscritto, utilizzando mezzi che garantiscano la prova della ricezione:

• raccomandata con avviso di ricevimento (A/R);
• Posta Elettronica Certificata (PEC);
• anche un messaggio via email ordinaria, SMS o WhatsApp può essere utile, ma offre minori garanzie legali sulla ricezione.

Nella comunicazione è bene indicare la data, descrivere il guasto e sollecitare un intervento del locatore. Quest’ultimo, una volta ricevuta la notizia, è tenuto ad attivarsi per la riparazione [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 7587/2019].

Posso far riparare io la caldaia se è urgente e il locatore non interviene?

L’inquilino può provvedere autonomamente alla spesa chiedendo poi la restituzione dei soldi. L’articolo 1577, comma 2, del Codice Civile prevede che:

“Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.

Affinché l’inquilino possa intervenire direttamente e avere diritto al rimborso, devono sussistere due condizioni:

1. la riparazione deve essere urgente, “improrogabile” e “importante”, tale che la sua omissione comprometterebbe seriamente il godimento dell’immobile o la sua stessa conservazione. Un guasto totale della caldaia in pieno inverno, che lascia l’abitazione senza riscaldamento e acqua calda, può certamente integrare il requisito dell’urgenza;
2. l’inquilino deve avvisare prontamente il locatore contestualmente all’esecuzione dell’intervento diretto (o immediatamente prima), dandogli così modo, se possibile, di intervenire o di contestare l’urgenza o la modalità dell’intervento.

Se queste condizioni sono rispettate, l’inquilino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, anche se il locatore non era d’accordo o aveva vietato l’intervento [Tribunale Ordinario Avellino, sez. AP, sentenza n. 294/2017]. Se invece l’urgenza non viene provata, il diritto al rimborso potrebbe essere negato, specialmente se si ritiene che il locatore, se avvisato per tempo, avrebbe potuto provvedere direttamente magari a costi inferiori [Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 596/2016]. È quindi fondamentale conservare la fattura dell’intervento e documentare l’urgenza.

Quali rimedi ho se il locatore non ripara la caldaia?

Se, nonostante l’avviso (e l’eventuale assenza di urgenza che giustifichi un intervento diretto), il locatore si mostra inerte e non provvede alla riparazione o sostituzione della caldaia guasta, l’inquilino dispone di diversi strumenti legali per tutelarsi.

Si può ricorrere al giudice per chiedere una sentenza che condanni il locatore ad eseguire le riparazioni necessarie a sue spese (esecuzione forzata in forma specifica) [Tribunale Ordinario Siena, sez. 1, sentenza n. 1103/2015].

L’inquilino ha sempre diritto a chiedere il risarcimento di tutti i danni subiti a causa dell’inadempimento del locatore (ai sensi dell’art. 1578, comma 2, c.c.) [Tribunale Ordinario Avellino, sez. AP, sentenza n. 294/2017; Tribunale Ordinario Siena, sez. 1, sentenza n. 1103/2015]. Questo include il disagio per la mancanza di riscaldamento/acqua calda (danno non patrimoniale), le spese sostenute per soluzioni alternative (es. acquisto stufette elettriche, utilizzo di lavanderie a gettoni), eventuali danni alla salute o a beni personali.

Se il guasto alla caldaia e l’inerzia del locatore configurano un inadempimento di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.), tale da compromettere seriamente la possibilità di utilizzare l’immobile per l’uso abitativo convenuto, l’inquilino può chiedere al giudice la risoluzione del contratto di locazione (art. 1453 c.c.) [Corte Di Appello Di Trento, Sentenza n.19 del 20 Febbraio 2025; Tribunale Ordinario Siena, sez. 1, sentenza n. 1103/2015; Cass. Civ., Sez. 3, N. 21845 del 20-07-2023]. Il mancato funzionamento prolungato dell’impianto termico, specialmente se l’immobile era stato garantito come “funzionante” o “in regola”, può integrare tale grave inadempimento [Cass. Civ., Sez. 3, N. 21845/20-07-2023; Cass. Civ., Sez. 3, N. 10808 del 24-04-2025].

L’inquilino può, in via di autotutela, sospendere il pagamento del canone di locazione o ridurlo proporzionalmente. L’articolo 1460 c.c. permette infatti a una parte di rifiutare il proprio adempimento se l’altra è inadempiente. La giurisprudenza ammette questa eccezione non solo quando la prestazione del locatore manca del tutto, ma anche quando è inesatta o parziale, purché l’inadempimento riduca il godimento del bene [Cass. Civ., Sez. 3, N. 3364 del 12-02-2020]. Tuttavia, questa forma di autotutela va esercitata con estrema cautela e secondo buona fede:

• la sospensione totale del canone è giustificata solo se il guasto rende l’immobile completamente inutilizzabile.
• negli altri casi, è ammessa solo una riduzione proporzionale del canone, commisurata alla riduzione del godimento causata dal guasto. Se il giudice, in un successivo contenzioso, ritenesse la sospensione o la riduzione eccessiva o ingiustificata, l’inquilino potrebbe essere considerato moroso e subire uno sfratto.

Il contratto di affitto può cambiare queste regole sulla manutenzione?

È sempre fondamentale leggere attentamente il proprio contratto di locazione, perché le parti potrebbero aver stabilito regole diverse da quelle generali previste dal Codice Civile. Tuttavia, la possibilità di deroga varia:

• nelle locazioni ad uso non abitativo (es. negozi, uffici), le norme sulla ripartizione delle spese di manutenzione (art. 1575 n. 2, 1576 c.c.) non sono considerate inderogabili (non sono di ordine pubblico). Le parti possono quindi validamente pattuire che anche la manutenzione straordinaria sia a carico del conduttore [Cass. Civ., Sez. 3, N. 7574 del 27-03-2020];
• nelle locazioni ad uso abitativo, la possibilità di deroga è più limitata. Clausole che pongano a carico dell’inquilino spese che per legge spetterebbero al locatore (come quelle dovute a vetustà o caso fortuito) potrebbero essere considerate vessatorie ai sensi della normativa a tutela del consumatore (se applicabile) o comunque nulle perché alterano eccessivamente l’equilibrio contrattuale a svantaggio della parte considerata più debole [Tribunale di Brescia, Sentenza n.2577 del 13 giugno 2024].

In ogni caso, anche se il contratto addossa la manutenzione straordinaria all’inquilino, se l’immobile viene consegnato con una caldaia già difettosa, non funzionante o non a norma, potrebbe comunque sussistere una responsabilità del locatore per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) o per violazione dell’obbligo di consegnare il bene in buono stato [Cass. Civ., Sez. 3, N. 30729 del 26-11-2019; Cass. Civ., Sez. 3, N. 21845 del 20-07-2023].