Preliminare di vendita di immobile: che succede se manca l’agibilità?

 

Immaginate di aver finalmente trovato la casa che avete sempre desiderato. Situata in un quartiere che amate, con quella vista che ogni mattina vi regalerebbe un sorriso. Avete visitato l’immobile, vi siete innamorati di ogni angolo e avete già in mente come arredarlo. Ma proprio quando siete sul punto di fare il grande passo, emergono delle complicazioni: la casa dei vostri sogni non ha il certificato di agibilità. Questo scenario, purtroppo non raro, apre a un interrogativo: in caso di preliminare di vendita di immobile, che succede se manca l’agibilità? Si tratta di una domanda che nessun acquirente vorrebbe porsi, ma che è fondamentale affrontare per evitare rischi e delusioni. Questo articolo si propone di guidarvi attraverso il labirinto di norme, conseguenze e soluzioni per affrontare questa situazione, offrendovi una bussola legale per navigare le acque talvolta tumultuose dell’acquisto immobiliare.

Cosa implica la mancanza di agibilità in un preliminare di vendita?

L’agibilità di un immobile attesta la conformità dell’edificio a determinati standard di sicurezza, salute, e abitabilità, secondo quanto previsto dalla normativa vigente (art. 24 D.P.R. n. 380/2001).

Un contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso (art. 1351 cod. civ. e seguenti), è un accordo con cui le parti (venditore e acquirente) si impegnano reciprocamente a concludere un contratto definitivo di vendita di un bene (spesso immobiliare) entro un termine o secondo condizioni stabilite, rispettando i termini e le condizioni ivi previste, tra cui prezzo, oggetto della vendita e modalità di pagamento.

Il contratto preliminare, sebbene non trasferisca la proprietà del bene (ciò avviene solo con il rogito notarile o contratto definitivo), crea un vincolo giuridico forte tra le parti, che possono esigere l’adempimento dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo attraverso un’azione giudiziaria specifica, nota come azione di adempimento (art. 2932 cod. civ.).

Quando si stipula un contratto preliminare di vendita di un immobile, la presenza del certificato di agibilità è un elemento di fondamentale importanza. La sua mancanza può incidere notevolmente sull’atto definitivo di vendita, esponendo le parti a rischi legali e economici.

In assenza di agibilità, il venditore può trovarsi inadempiente, poiché l’immobile non è considerato idoneo all’uso previsto, e l’acquirente può subire ritardi o impedimenti nel godimento della proprietà.

Mancanza di agibilità: quali sono le conseguenze?

Le conseguenze legali derivanti dalla mancanza di agibilità in un preliminare di vendita sono molteplici e possono variare in base alla situazione specifica.

Detta mancanza può avere significative ripercussioni anche sull’ottenimento di un finanziamento ipotecario per l’acquisto dell’immobile. Le banche, infatti, prima di concedere un mutuo, richiedono una serie di documentazioni che attestino la regolarità e il valore dell’immobile oggetto di finanziamento.

L’assenza del certificato di agibilità può essere interpretata come un fattore di rischio, che potrebbe portare l’istituto di credito a negare il finanziamento o a richiedere ulteriori garanzie. È quindi importante, per chi intende acquistare un immobile tramite mutuo, assicurarsi che questo disponga di tutte le certificazioni necessarie, inclusa l’agibilità, prima di procedere con la richiesta di finanziamento.

Per il venditore, l’inadempienza all’obbligo di garantire l’agibilità dell’immobile può portare alla risoluzione del contratto o al risarcimento danni a favore dell’acquirente.

Il compratore, da parte sua, può esigere la risoluzione del contratto se l’assenza di agibilità rende l’immobile non conforme all’uso concordato o può richiedere un adeguamento del prezzo di vendita, in considerazione del minore valore dell’immobile e dei costi necessari per rendere l’edificio agibile.

Mancanza di agibilità: come può l’acquirente tutelarsi?

Per tutelarsi efficacemente, l’acquirente deve adottare una serie di accorgimenti prima della firma del contratto preliminare.

È fondamentale richiedere al venditore la documentazione che attesti l’agibilità dell’immobile e, in caso di mancanza, valutare attentamente i rischi legali e finanziari derivanti dall’acquisto.

Inoltre, può essere opportuno inserire nel contratto preliminare specifiche clausole che prevedano, ad esempio, l’obbligo per il venditore di ottenere il certificato di agibilità entro una data stabilita prima del rogito definitivo, o la possibilità di recedere dal contratto senza penalità in caso di mancata consegna di tale certificato.

Nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia già stato perfezionato e successivamente si scopra la mancanza del certificato di agibilità, l’acquirente ha a disposizione diversi rimedi legali:

• può richiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni, dimostrando che la mancanza di agibilità costituisce una violazione sostanziale degli obblighi contrattuali del venditore;
• può optare per l’azione di riduzione del prezzo d’acquisto, qualora decida di mantenere ugualmente la proprietà .

Quali passaggi seguire per ottenere l’agibilità mancante?

Abbiamo visto, in caso di preliminare di vendita di immobile, che succede se manca l’agibilità. Comunque, anche in mancanza del relativo certificato, non è tutto perduto. Il venditore può intraprendere alcuni passaggi per ottenere tale certificazione prima della conclusione dell’affare.

In primo luogo, è necessario verificare presso l’ufficio tecnico del Comune di appartenenza quali siano i requisiti specifici mancanti per l’agibilità. Questo può includere la necessità di effettuare lavori di adeguamento strutturale, impiantistico o di sicurezza. Successivamente, sarà necessario affidare a un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) l’incarico di redigere un progetto di adeguamento e seguire le pratiche per la sua approvazione. Una volta completati i lavori e ottenuta la certificazione di conformità degli impianti, si potrà procedere con la richiesta del certificato di agibilità presso il Comune.

In alcuni casi, può accadere che non sia possibile ottenere il certificato di agibilità a causa di vincoli strutturali, storici o burocratici insormontabili. In queste situazioni, venditore e acquirente possono valutare insieme delle alternative.

Una soluzione potrebbe essere la negoziazione di un ribasso sul prezzo di vendita che tenga conto dei costi e degli oneri per rendere l’immobile agibile o, in alternativa, dell’impossibilità di utilizzarlo pienamente. Un’altra opzione potrebbe essere quella di stipulare un accordo che preveda specifiche garanzie o indennizzi a favore dell’acquirente per il rischio assunto. In ogni caso, è fondamentale che entrambe le parti siano assistite da consulenti legali e tecnici esperti, in grado valutare accuratamente la situazione e di proporre soluzioni adeguate.