Fine del contratto di locazione: chi deve imbiancare la casa?

 

Un inquilino, dopo anni di felice permanenza, lascia il suo appartamento in affitto per trasferirsi in una nuova città. Mentre impacchetta gli ultimi oggetti, si ferma a riflettere sulla condizione delle pareti, ormai segnate dal tempo. Questo lo porta a chiedersi: alla fine del contratto di locazione, chi deve imbiancare la casa? Questa domanda, apparentemente semplice, apre la porta a una complessa intersezione tra obblighi legali e prassi comuni, un tema che esploreremo in questo articolo. La risposta non è solo una questione di responsabilità, ma riflette anche le normative e gli accordi presi all’inizio del contratto, offrendo uno spaccato interessante sul delicato equilibrio tra i diritti e i doveri di inquilini e proprietari.

Tinteggiatura delle pareti: chi deve pagarla se il contratto non dice nulla?

Se non esiste una clausola contrattuale che specificamente attribuisca tale responsabilità all’affittuario, occorre fare riferimento all’art. 1576 cod. civ., secondo cui sono a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato locativo, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione (come la sostituzione di una presa o la riparazione di un rubinetto).

Pertanto è necessario operare una distinzione tra il deterioramento ordinario delle pareti, che si verifica con l’uso consueto dell’immobile e non comporta alcun dovere di risarcimento da parte dell’inquilino, e i danni causati da un uso imprudente o negligente dello stesso.

Di conseguenza, l’obbligo di pagare la ritinteggiatura ricade sull’inquilino solo se i danni sono direttamente legati a sue azioni negligenti o imprudenti.

Per quanto riguarda i costi relativi alla manutenzione ordinaria, come i danni dovuti all’usura regolare, allo scurimento delle pareti a causa di fattori esterni come l’inquinamento, il fumo di caminetti o stufe, questi sono interamente a carico del proprietario. Questo include anche i fori lasciati dai quadri appesi dall’inquilino, che rientrano nell’utilizzo standard dell’immobile, e per i quali egli non può essere ritenuto responsabile.

La stessa regola si applica ai danni derivanti da infiltrazioni d’acqua e umidità provenienti da altre unità abitative o dalle aree comuni dell’edificio, poiché questi rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria.

Il contratto può imporre all’inquilino l’obbligo di tinteggiare le pareti?

All’interno di un contratto di locazione, potrebbe figurare una disposizione che preveda una specifica divisione delle spese. Ad esempio, questa potrebbe imporre all’inquilino di rimediare al deterioramento causato dall’uso quotidiano dell’immobile al termine del periodo di locazione, includendo potenzialmente la responsabilità di ritinteggiare le pareti.

L’art. 79 della legge n. 392/1978, conosciuta come legge sull’equo canone, proibiva espressamente clausole contrattuali che conferissero al locatore benefici oltre quelli permessi dalla legge stessa. Di conseguenza, con la sentenza n.29329/2019, la Corte di Cassazione ha chiarito che, indipendentemente dalla presenza di tali clausole nel contratto, la responsabilità della tinteggiatura non è mai a carico dell’inquilino in fase di uscita dall’immobile.

Secondo la Corte di Cassazione, un accordo di questo tipo fornirebbe al proprietario un vantaggio aggiuntivo rispetto al canone di locazione, dato che la legge stabilisce che tutte le spese per la manutenzione ordinaria debbano essere sostenute da lui.

Tuttavia, la giurisprudenza odierna tende a essere più flessibile riguardo a clausole aggiuntive simili, dal momento che la suddetta norma è stata abrogata (limitatamente alle locazioni abitative) dalla legge n. 431/1998, permettendo così alle parti di stabilire liberamente termini e condizioni specifiche nei contratti di locazione.

In conclusione, generalmente è il locatore che dovrebbe occuparsi della pittura delle pareti, anche se il contratto può prevedere condizioni differenti, come ad esempio l’obbligo per l’inquilino di coprire i costi di tale servizio.

Il locatore può trattenere la cauzione per tinteggiare le pareti?

Abbiamo visto chi deve imbiancare la casa al termine del contratto di locazione: il proprietario, a meno che la tinteggiatura non sia dovuta a danni cagionati dall’inquilino, che vanno al di là della normale usura delle pareti.

La cauzione versata dal locatario all’inizio del periodo di locazione può essere legittimamente utilizzata dal proprietario per coprire eventuali danni causati all’immobile, specialmente alle pareti. Tuttavia, ciò è possibile solo se egli intraprende un’azione legale per ottenere un risarcimento dall’inquilino.

Attraverso questo procedimento, sarà il magistrato a stabilire l’ammontare adeguato per i danni. Se il proprietario non intraprende nessuna azione, è tenuto a rimborsare l’intera cauzione al locatario.