Guida alla cedolare secca su affitti brevi: funzionamento e nuove regole

 Le regole sulla cedolare secca sugli affitti vengono spesso cambiate dai vari governi. In particolare, il settore degli affitti brevi risulta particolarmente interessato a tali modifiche. Vediamo dunque come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi, qual è il funzionamento e quando conviene. In questo breve articolo forniremo una panoramica pratica, offrendo le risposte alle domande più frequenti su questo regime fiscale.

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca rappresenta un regime di tassazione alternativo a quello ordinario applicabile solo ai canoni da locazione abitativa, applicabile su richiesta del locatore.

Essa prevede un’imposta fissa che prescinde dagli altri redditi del proprietario dell’immobile e che quindi gli consente – anche nel caso di soggetto benestante, con un’aliquota Irpef molto alta – di versare un importo costante. In particolare, con la cedolare secca il locatore versa allo Stato il 21% di imposta sulle singole mensilità.

Questo regime dunque permette ai proprietari di immobili di sostituire l’imposizione fiscale ordinaria (IRPEF e relative addizionali regionali e comunali) con una tassazione a aliquota fissa. Inoltre non bisogna versare neanche le imposte di registro e bollo. Chi opta per la cedolare secca però non può chiedere l’aggiornamento annuale ISTAT del canone di locazione e rinuncia infine a possibili deduzioni fiscali.

Vantaggi della cedolare secca

Uno dei principali vantaggi della cedolare secca è l’applicazione di un’aliquota fissa del 21% sui redditi da locazione, indipendentemente dalla fascia di reddito del proprietario. Ciò significa una semplificazione notevole rispetto al calcolo dell’IRPEF, che è progressivo in base al reddito.

Ma non sempre la cedolare secca conviene. Essa infatti costituisce un vantaggio solo per i proprietari che si trovano in fasce di reddito elevate; in questi casi la cedolare secca può risultare più conveniente rispetto all’imposizione ordinaria, in quanto l’aliquota fissa al 21% potrebbe essere inferiore rispetto a quella che si pagherebbe con l’IRPEF.

Non bisogna dimenticare che chi opta per la cedolare secca, non è tenuto al pagamento delle imposte di registro e del bollo che normalmente si applicano ai contratti di locazione.

A quali tipi di locazioni si applica la cedolare secca?

La cedolare secca è applicabile esclusivamente agli immobili adibiti ad uso abitativo, inclusi i contratti di locazione a lungo termine (3+2 e 4+4) e quelli brevi, come gli affitti turistici inferiori ai 30 giorni.

Tale regime fiscale è stato esteso nel 2019 anche alle proprietà commerciali, ma soltanto per i contratti stipulati in quell’anno.

Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi?

Secondo l’articolo 18 del disegno di legge di Bilancio 2024, l’aliquota passa dal 21% al 26% sui canoni derivanti da locazioni brevi (con durata cioè inferiore a 30 giorni).

L’aliquota al 26% viene applicata a partire dal secondo immobile locato. Pertanto chi dà la prima casain affitto con locazione continua a versare una cedolare al 21%.

Qual è il limite di immobili per affitti brevi con la cedolare secca?

Dal 2021, per usufruire della cedolare secca sugli affitti brevi è necessario non dare in locazione più di quattro immobili con questo regime. Al superamento di tale soglia, la locazione viene considerata attività imprenditoriale e, di conseguenza, non rientra più nelle aliquote del 21% o del 26%.

È obbligatorio aderire alla cedolare secca?

Essendo un regime opzionale, l’adesione alla cedolare secca non è obbligatoria. Sebbene possa risultare vantaggiosa per redditi elevati, con il nuovo incremento dell’aliquota potrebbe non esserlo altrettanto per redditi più bassi.

Che cos’è il Canone Concordato?

In certi Comuni, come Roma e Milano, dove esiste una carenza di offerta abitativa, è prevista la possibilità di stabilire un canone di locazione concordato con un’aliquota ridotta al 10%.