Comprare casa in condominio: consigli utili

 L’acquisto di un immobile è sempre un’operazione delicata e complessa, da farsi

con molta attenzione. Le variabili da considerare sono infatti molteplici, soprattutto

se l’abitazione si trova in un edificio condominiale: in questa ipotesi, in ragione

delle particolari regole imposte dalla legge, occorre essere ancora più accorti. Di

seguito alcuni consigli utili per chi vuole comprare casa in condominio e, infine,

quale dritta anche per il venditore.

Copia del regolamento condominiale

Prima dell’acquisto, il compratore farebbe bene a chiedere al venditore copia del

regolamento di condominio (se adottato) per verificare quali sono le parti

dell’edificio considerate comuni (oltre a quelle che lo sono necessariamente per

disposizione di legge) e, soprattutto, se sono previsti diritti o obblighi particolari a

favore e o a carico dei singoli condòmini, oppure vincoli di destinazione nell’utilizzo

dell’unità di proprietà esclusiva.

Il regolamento contrattuale (votato all’unanimità o predisposto dall’originario

costruttore) potrebbe infatti porre delle serie limitazioni anche all’interno delle

singole unità abitative.

Il regolamento contrattuale potrebbe vietare che gli immobili siano destinati a

utilizzo diverso da quello abitativo.

Copia delle tabelle millesimali

Prima del rogito l’acquirente deve chiedere al venditore copia delle tabelle

millesimali (se adottate) per verificare qual è la quota di partecipazione ai diritti

(ad esempio, diritto di voto) e agli obblighi (spese condominiali, ecc.) discendenti

dalla partecipazione al condominio.

Spese annuali condominiali

La consultazione delle tabelle millesimali non potrebbe essere sufficiente per

comprendere qual è l’incidenza annuale delle spese condominiali con riferimento

all’unità da acquistare.

Per tale ragione, il compratore può chiedere al venditore di vedere i bollettini

condominiali che sono stati pagati nell’ultimo anno oppure la deliberazione con il

riparto delle spese annuali.

Spese straordinarie

L’acquirente deve chiedere al venditore se sono state deliberate spese

straordinarie: queste ultime, infatti, pur restando a carico del venditore,

potrebbero essere richieste all’acquirente nel caso di mancato pagamento del

primo.

Secondo la legge [1], infatti, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato

solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a

quello precedente.

L’attestazione sullo stato dei pagamenti

Infine, l’acquirente deve chiedere al venditore l’attestazione sullo stato dei

pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, stante la

responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali

relativi all’anno in corso e a quello precedente di cui abbiamo appena parlato.

Si tratta di un documento che, per legge [2], l’amministratore deve fornire a ogni

condomino che ne faccia richiesta, fondamentale per comprendere la posizione

debitoria riferita all’unità immobiliare oggetto di vendita.

Il venditore dovrà richiedere detta attestazione tempestivamente, con un idoneo

preavviso rispetto alla data fissata per la compravendita, al fine di consentire

all’amministratore di condominio di effettuare tutti gli accertamenti ed i riscontri a

tal fine necessari.

Su richiesta del venditore, l’amministratore di condominio consegna tale

attestazione la quale, oltre alle somme pagate, dovrebbe fare riferimento al debito

complessivo riportato nel rendiconto annuale approvato dall’ultima assemblea

ordinaria e al debito riferito all’unità immobiliare come approvato in sede di

preventivo.

Ulteriori informazioni prima dell’acquisto

dell’immobile in condominio

Sarebbe altresì opportuno che l’acquirente richieda al venditore anche quanto

segue:

stato patrimoniale dell’ultima gestione con la specifica riferita al singolo

venditore di eventuali fondi;

precisazione di eventuale presenza di dipendenti del condominio;

precisazione della data e dell’oggetto di eventuali delibere inerenti alle

manutenzioni straordinarie e/o innovazioni ed agli eventuali incarichi

professionali, con indicazione dello stato del pagamento del venditore,

anche in riferimento alle rate a scadere, senza che ciò comporti la

trasmissione del verbale;

indicazione di eventuale assemblea già convocata.

Acquisto immobile in condominio: cosa

deve fare venditore?

Di seguito alcuni adempimenti che gravano sul venditore, cioè sul soggetto che

intende cedere la propria unità immobiliare condominiale.

Richiesta all’amministratore dell’attestazione sui

pagamenti

Come detto, il venditore dovrebbe chiedere tempestivamente all’amministratore di

condominio l’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle

eventuali liti in corso, da consegnare all’acquirente in occasione della stipula del

rogito definitivo.

Presentazione del rogito notarile

all’amministratore

Il venditore dovrebbe presentare al più presto all’amministratore di condominio

copia autentica o altra dichiarazione rilasciata dal notaio rogante attestante

l’avvenuta vendita dell’unità immobiliare ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe

condominiale e per la cessazione della sua responsabilità solidale con l’acquirente

per il pagamento degli oneri condominiali maturati dalla data di cessione dell’unità

immobiliare.

Secondo la legge [3], infatti, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato

solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è

trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il

trasferimento del diritto.