Comprare casa: attenzione al regolamento condominiale

 

Prima di acquistare un appartamento, è fondamentale leggere il regolamento di

condominio. Questo documento può infatti imporre limitazioni all’uso

dell’immobile, valide per i successivi acquirenti.

Molti potenziali acquirenti di una casa sottovalutano l’importanza del regolamento

condominiale. Tuttavia, questo documento, quando è debitamente trascritto o

allegato all’atto di vendita, può imporre vincoli significativi all’uso

dell’appartamento, anche ai futuri proprietari. Questo articolo esplorerà i

meccanismi attraverso i quali tali limitazioni diventano vincolanti e le precauzioni

da adottare prima di firmare un rogito notarile.

Cerchiamo dunque di capire quando e come prestare attenzione al regolamento

condominiale prima di comprare casa.

Un regolamento di condominio può

contenere limiti all’uso

dell’appartamento?

In linea generale, ciascuno è libero di fare ciò che vuole della propria casa. Può

deciderne la destinazione e quindi l’uso; può modificarne la struttura interna; può

eseguire dei lavori all’esterno e, in particolare, sul balcone e così via.

Il diritto di proprietà del resto è, tra tutti i diritti, quello con i confini più ampi. Tali

confini però possono trovare delle maggiori limitazioni nell’ambito condominiale, lì

dove la vicinanza con altre abitazioni richiede un contemperamento degli interessi

in gioco.

Quando sono vincolanti le limitazioni del

regolamento condominiale all’uso degli

appartamenti?

Per essere valide e vincolanti, le limitazioni all’uso della proprietà privata devono

essere contenute in un regolamento condominiale di tipo “contrattuale” ossia

approvato all’unanimità. Ciò può avvenire in diversi modi:

la votazione unanime in assemblea;

la sottoscrizione di un atto da parte tutti i condomini;

l’allegazione del regolamento al rogito notarile di compravendita.

Come il regolamento diventa vincolante

per i successivi acquirenti?

Il regolamento non solo lega i condomini originali, ma anche coloro che

acquistano l’appartamento in futuro. Ma per rendere tali limitazioni note e

vincolanti per i nuovi proprietari, è necessario uno dei seguenti

adempimenti: la trascrizione della restrizione nei registri immobiliari;

oppure l’allegazione del regolamento all’atto di trasferimento dell’immobile

(il cosiddetto “rogito notarile”).

La giurisprudenza ha chiarito che la mera trascrizione non è sufficiente; la nota

deve dettagliare specificamente il diritto limitato e l’immobile in questione.

E se il regolamento non viene

debitamente trascritto o allegato?

Se un regolamento con vincoli specifici non viene correttamente trascritto nei

registri o allegato all’atto di vendita, tali vincoli non saranno validi per i futuri

proprietari. Ciò significa che il nuovo condomino non sarà obbligato a rispettare tali

restrizioni all’uso della proprietà.

Esempi di limitazioni all’uso

dell’appartamento

Ecco alcune tipiche limitazioni all’uso dell’appartamento che si incontrano più

frequentemente nei regolamenti condominiali:

divieto di locazione a studenti universitari;

divieto di modifica della destinazione d’uso;

divieto di frazionamento dell’immobile;

divieto di svolgimento di attività rumorose;

divieto di svolgimento di attività commerciali che implicano il contatto con

il pubblico;

divieto di svolgimento di attività come pensioni, hotel, ostelli, b&b,

affittacamere;

divieto di chiusura del balcone in una veranda;

divieto di apertura di porte nei pianerottoli;

divieto di installazione di antenne private sui balconi;

divieto di utilizzo di fioriere dai balconi;

divieto di svolgimento di attività rumorose oltre un certo orario (ad

esempio esercizio con gli strumenti musicali).

La Cassazione ha detto che i limiti inseriti nel regolamento non possono essere

suscettibili di applicazione analogica. Quindi non è possibile estendere

l’interpretazione oltre i confini della dizione letterale della clausola.

Conclusione

Acquistare una casa è un impegno significativo e richiede una considerazione

attenta di tutti i dettagli. Il regolamento condominiale è un aspetto cruciale da

esaminare, poiché può contenere vincoli all’uso dell’appartamento che potrebbero

influenzare la decisione di acquisto.

Prima di comprare casa bisognerebbe sempre avere l’accortezza di farsi

consegnare, dal futuro venditore, una copia del regolamento di condominio. È un

diritto dell’acquirente.

Se questi non vi provvede e il regolamento non è né trascritto né allegato all’atto

di compravendita, la restrizione all’uso dell’appartamento non è opponibile

all’acquirente.