Donazione a tutti i figli e divisione tra gli stessi

 

Come intestare una casa a più persone: l’atto di donazione dinanzi al notaio ai figli, le quote, la gestione, le spese, l’affitto, l’utilizzo, la vendita o la divisione.

Spesso si pensa alla donazione come all’attribuzione di un bene determinato a un soggetto specifico. Ma non è detto che avvenga in tal modo. È ben possibile che un individuo regali un bene a più persone, stabilendo che queste acquisiscano una quota identica del bene o definendo le diverse quote di proprietà. Questa forma di donazione avviene soprattutto nelle famiglie. Si pensi a un genitore che voglia donare la propria casa ai suoi due figli, confidando nella capacità di questi di saper poi trovare un accordo sulla vendita o sull’utilizzo dell’immobile.

In questo articolo ci occuperemo proprio della donazione a tutti i figli e della divisione tra gli stessi. Il problema si pone principalmente per le donazioni di case e terreni che, di per sé, non sono immediatamente divisibili come lo sarebbe invece una somma di denaro detenuta in un conto corrente. Ma procediamo con ordine.

Si può donare lo stesso bene a più persone con un solo atto?

Il donante può attribuire la proprietà di un bene o altro diritto (ad esempio la nuda proprietà) congiuntamente a più donatari con il medesimo atto.

Ad esempio una madre può regalare la propria casa ai suoi due figli recandosi dal notaio e firmando un solo atto.

Le tasse sulla donazione della casa

Le imposte sono a carico di tutti i figli in parti uguali, così come la parcella del notaio.

L’imposizione fiscale prevede il versamento dell’imposta di registro al 9%. Per coloro per i quali l’immobile è anche prima casa, l’imposta di registro è del 2%. Chiaramente ciascun figlio pagherà le imposte da lui dovute, secondo il proprio regime di tassazione (e quindi in base al fatto che il bene sia o meno prima casa).

Oltre all’imposta di registro bisogna versare l’imposta catastale e ipotecaria.

L’imposta sulle donazioni non è dovuta se il valore della donazione è inferiore a 1 milione.

Che succede quando si intesta un immobile a più figli?

A seguito della donazione, i figli riceveranno non già una parte specifica del bene ma solo una quota ideale sull’integrale bene. Il che darà loro diritto a utilizzare l’intero immobile, in ogni sua parte (non quindi una specifica sezione a testa), consentendo all’altro donatario di fare altrettanto. Ad esempio ciascun figlio potrà usare la cucina, i bagni, entrambi i piani della villetta, ecc.

Si verifica dunque una comproprietà, meglio conosciuta come comunione pro indiviso.

Tale situazione permane fino a quando il bene non verrà diviso con apposito accordo o, in mancanza di accordo, su ricorso al giudice (di tanto però parleremo a breve).

La donazione della nuda proprietà

La donazione con un unico atto può avere ad oggetto anche diritti tra loro diversi.

Così ad esempio, dinanzi a un notaio, il padre può intestare la casa alla propria moglie e ai figli, stabilendo che alla prima sia riservato il diritto di usufrutto e ai figli solo la nuda proprietà. Alla morte della moglie, i figli erediteranno anche la quota di proprietà della madre e il loro diritto di espanderà.

Quali sono le quote di proprietà?

Se dall’atto di donazione non risulta una diversa volontà, la donazione si considera fatta per parti uguali.

Ad esempio, una madre che dona a tre figli senza specificare le quote spettanti a questi, ciascuno di loro sarà titolare di un terzo del bene.

Chi dona può anche disporre con una clausola che, se uno dei donatari non può o non vuole accettare, la sua parte incrementi quella degli altri.

Come si fa la donazione a più figli?

Se la donazione ha ad oggetto immobili o beni di rilevante valore economico, la donazione deve avvenire dinanzi a un notaio alla presenza di due testimoni.

È anche possibile effettuare la donazione indiretta in favore dei figli. È il caso del padre che paghi al venditore il prezzo di un immobile facendolo poi intestare a tutti i figli.

Che succede alla morte di uno dei donatari?

Alla morte di uno dei comproprietari la sua quota va in successione ai suoi eredi secondo quanto da questi stabilito in testamento o, in assenza di testamento, in base alle regole del codice civile.

Non è possibile effettuare una donazione a più soggetti della proprietà di un immobile, prevedendo che, in caso di morte di uno di questi dopo l’accettazione, la relativa quota vada divisa tra gli altri donatari: e ciò perché la proprietà è ormai irreversibilmente entrata nel patrimonio del donatario e quindi, alla sua morte, gli unici titolari della relativa proprietà sono i suoi eredi.

La donazione con sostituzione fedecommissaria

È ammessa anche la sostituzione fedecommissaria nella quale uno dei genitori o degli altri ascendenti in linea retta oppure il coniuge dell’interdetto donano rispettivamente al figlio, al discendente o al coniuge, con l’obbligo di conservare e restituire alla morte dell’interdetto medesimo i beni a favore della persona o degli enti che, sotto la vigilanza del tutore, hanno avuto cura di lui.

Cosa fare della casa dopo la donazione?

Dopo la donazione i figli possono disporre del bene per come intendono. Ecco alcune soluzioni.

Possono dare in affitto la casa, dividendo i canoni secondo le quote di proprietà. Il contratto di affitto può essere sottoscritto anche da un solo comproprietario mantenendo la sua validità anche se è stato effettuato senza l’accordo con i comproprietari (salvo il diritto di questi ultimi di chiedere l’eventuale risarcimento del danno).

Possono vendere la casa prima della divisione spartendo il ricavato. La vendita però richiede il consenso di tutti i fratelli in quanto è necessaria la firma di ciascun comproprietario per la validità dell’atto di vendita.

Si può vendere anche la singola quota di comproprietà senza che gli altri comproprietari abbiano un diritto di prelazione (il quale è previsto solo per le comunioni ereditarie).

Possono decidere di utilizzare la casa per i propri fini. Ciascuno sarà libero di usare l’intero bene con diligenza, provvedendo alle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione e dividendole secondo le rispettive quote di proprietà.

Possono infine decidere di dividere la casa attribuendo a ciascun comproprietario una porzione dell’immobile se è possibile ricavare unità immobiliari tra loro indipendenti. Una volta divisa la casa, ciascun fratello diventa proprietario esclusivo di una parte specifica, non vantando più alcun diritto sull’intero bene. Ma in tal caso si forma un condominio sulle parti comuni dell’immobile (ad esempio tetto, fondamenta), che sarà regolato secondo le relative norme.

Anche in questo caso ciascun fratello potrà vendere la propria parte senza dover garantire agli altri la prelazione.

Divisione dell’immobile donato a più figli

Nessuno può essere costretto a rimanere proprietario di un bene che non vuole. Sicché, fin quando sussiste la comunione, ciascun fratello – se non riesce a trovare un accodo con gli altri per la divisione o l’utilizzo del bene – può rivolgersi al tribunale per chiedere la divisione della comunione.

Il giudice esegue i seguenti passaggi.

Innanzitutto verifica se si può trovare un accordo per la divisione del bene.

In assenza di accordo, si accerta se si può dividere il bene in natura, attribuendo a ciascun comproprietario la proprietà su una porzione specifica del bene.

Nel caso sia impossibile procedere alla divisione, il giudice verifica se uno dei comproprietari è disposto ad acquistare l’intero immobile, liquidando ai fratelli le rispettive quote secondo il valore di mercato del bene (è la cosiddetta “assegnazione diretta del bene”). Se ci sono più soggetti interessati all’acquisto il giudice dà priorità a chi già vive nell’immobile o, in assenza, a chi ha la quota maggiore. Altrimenti estrae a sorte.

Viceversa, se non c’è nessuno interessato ad acquistare l’immobile, il giudice mette il bene in vendita tramite le aste giudiziarie e poi divide il ricavato tra i comproprietari.