Cosa rischia chi eredità un immobile con abusi?

 

Ereditare un immobile può essere un’opportunità, ma cosa succede quando l’immobile in questione presenta abusi edilizi? Quali sono i rischi per chi eredita un immobile con abusi? È possibile sanare la situazione e conservare la proprietà oppure si è costretti alla demolizione? E quali sono le responsabilità penali a cui l’erede va incontro? In questo articolo, risponderemo a queste domande e forniremo esempi pratici per comprendere meglio le implicazioni legali ed economiche dell’eredità di un immobile abusivo. Lo faremo tenendo conto di due recenti sentenze della Cassazione che hanno affrontato tale delicato tema. Ma procediamo con ordine.

Si può ereditare un immobile con abusi edilizi?

Poniamo il caso di Tizio, il quale scopre di aver ereditato un immobile dallo zio. Tuttavia, l’immobile presenta abusi edilizi. Secondo la Corte di Cassazione [1], un immobile con abusi fa parte del patrimonio ereditario e può essere trasferito agli eredi, nonostante le irregolarità urbanistiche. Non vale il principi che, invece, in tema di compravendita, stabilisce la nullità degli atti di trasferimento di immobili se, all’interno del contratto, non sono indicati gli estremi della licenza edilizia. Quindi, nell’esempio di poc’anzi, Tizio può ereditare l’immobile abusivo, ma è importante che conosca i rischi associati.

Quali sono i rischi per chi eredita un immobile con abusi?

Prendiamo l’esempio di Caio, il quale eredita un immobile con abusi edilizi. Nonostante l’abuso edilizio sia un reato, la responsabilità penale è personale e non può essere trasmessa agli eredi. Pertanto, Caio non rischia multe né tantomeno può essere arresto. 

Tuttavia, l’ordine di demolizione – che è una sanzione amministrativa – grava sull’immobile e non cade mai in prescrizione, indipendentemente dall’identità del proprietario. Pertanto, Caio dovrà affrontare l’eventuale ordine di demolizione: sarà cioè tenuto a smantellare l’opera abusiva [2].

La demolizione deve intervenire entro 90 giorni dalla notifica della relativa ordinanza. In caso contrario, il bene viene confiscato e diventa proprietà dello Stato.

Cosa fare in caso di eredità di un immobile con abusi?

Immaginiamo che Sempronio erediti un immobile con abusi edilizi. Per evitare l’ordine di demolizione, può cercare di regolarizzare l’immobile attraverso una richiesta di sanatoria. Tuttavia, la sanatoria è possibile solo se l’immobile è conforme ai regolamenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione dell’opera e, se successivamente cambiati, anche al momento della richiesta di sanatoria. Devono quindi sussistere entrambi i requisiti.

Come procedere con la rinuncia all’eredità?

Supponiamo che Mevio erediti un immobile con abusi edilizi e decida che non è possibile o conveniente procedere con il condono o la sanatoria. In questo caso, può valutare l’opzione di rinunciare all’eredità. Tuttavia, è importante considerare che non è possibile rinunciare parzialmente all’eredità; quindi, se l’asse ereditario comprende altri beni, rinunciare potrebbe non essere conveniente. 

Si può dividere un immobile con abusi edilizi?

La Corte di Cassazione [2] ha ribadito il divieto di divisione degli immobili costruiti abusivamente. Il magistrato che gestisce la divisione della comunione ereditaria è tenuto a escludere dalla ripartizione gli edifici sprovvisti di permesso di costruzione o comunque realizzati in maniera difforme da questo. Pertanto, la richiesta di assegnazione degli interessati non è sufficiente per risolvere l’irregolarità edilizia.

La Corte Suprema ha sottolineato che «gli atti di dissoluzione delle comunioni riguardanti edifici, o parti di essi, sono soggetti alla sanzione della nullità prevista dall’articolo 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 per gli atti inter vivos relativi a diritti reali su edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della suddetta legge, ove dagli atti non emergano i dettagli della licenza o della concessione edilizia o della concessione rilasciata in sanatoria, oppure ad essi non sia allegata copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del pagamento delle prime due rate di oblazione».

Di conseguenza, il giudice non può ordinare la divisione ereditaria che riguardi un edificio abusivo o parti di questo, in assenza della dichiarazione concernente i dettagli della concessione edilizia.

Rimane la possibilità di richiedere e ottenere la divisione giudiziale della comunione ereditaria per gli altri beni, ad eccezione degli edifici costruiti abusivamente.

Come procedere se si è coeredi di un immobile abusivo?

Immaginiamo che due fratelli, Marco e Luca, ereditino insieme un immobile con abusi edilizi. In questo caso, l’immobile diventa oggetto di comunione ereditaria tra i due, al pari di altri immobili senza abusi. Marco e Luca dovranno concordare insieme come affrontare la situazione, valutando la possibilità di richiedere una sanatoria, non potendo procedere né alla divisione in natura del bene, né alla sua vendita: tali divieti infatti, come detto, conseguono all’esistenza dell’abuso edilizio.