Le tasse sulle proprietà immobiliari: come risparmiare

 

Quando e come si può usufruire di esenzioni o riduzioni d’imposta e beneficiare dei regimi alternativi con aliquote agevolate, come la cedolare secca sugli affitti.

Come risparmiare tasse sulle proprietà immobiliari? A prima vista sembra che non ci sia nulla da fare: gli immobili stanno lì, quasi sempre risultano negli archivi catastali e sono intestati a determinati proprietari, ai quali lo Stato e i Comuni chiedono il versamento di imposte: dall’Irpef sul reddito prodotto dai terreni e fabbricati (anche solo figurativo, quando non vengono locati) all’Imu che si paga su tutte le case diverse da quella utilizzata come abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora che devono essere effettive.

Sembra, quindi, che non si possa sfuggire in nessuna maniera all’imposizione fiscale, a meno che non si ricorra a trucchi illeciti, come quello di costruire abusivamente, di intestare fittiziamente le proprietà ad altri o di inquadrare i beni in categorie di valore inferiore a quello reale. Eppure ci sono diversi metodi legali che consentono di beneficiare di esenzioni o riduzioni d’imposta, ed anche di forme di tassazione alternative a quelle consuete, come la cedolare secca per gli introiti dei canoni di affitto o il regime forfettario per chi affitta diversi immobili in forma di locazione breve. Esaminiamoli e scopriamo come, quanto e quando si può risparmiare nelle tasse sulle proprietà immobiliari.

Quali sono le tasse sugli immobili?

Se proviamo a fare l’elenco delle tasse sugli immobili di proprietà c’è da tremare: alcuni studiosi di diritto tributario e di scienza delle finanze hanno rilevato che lo Stato ha realizzato una vera e propria forma di imposizione patrimoniale, che colpisce chi – quasi sempre con proventi già tassati, come i risparmi accumulati o il Tfr – ha faticosamente acquistato nel corso del tempo immobili per abitarci, o per fruirne durante le vacanze, o per metterli a reddito dandoli in affitto.

Tralasciando le imposte che si pagano al momento dell’acquisto della proprietà immobiliare – che può avvenire con la compravendita, la donazione o la successione ereditaria – e tassano il conseguimento del diritto, proporzionalmente al suo valore (cone le imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali e talvolta l’Iva, se si acquista dal costruttore), è importante constatare che poi, al di là del forte prelievo iniziale, la tassazione sugli immobili non finisce, ma resta costante nel corso del tempo, e colpisce con uno stillicidio i proprietari, per il solo fatto di possedere quei beni: in ciò, secondo il legislatore, si manifesta la loro capacità contributiva, che legittima l’imposizione fiscale.

L’Irpef 

L’Irpef sui fabbricati è dovuta annualmente dai proprietari (o dai titolari di altro diritto reale, come l’usufrutto) sull’importo risultante dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, commisurato al tipo di utilizzo ed alla percentuale di possesso (come nel caso dei comproprietari).

L’abitazione principale – intendendo per tale quella dove il contribuente ha la sua residenza anagrafica e la sua dimora effettiva ed abituale – può essere dedotta al 100% dai redditi complessivi, e così risulta praticamente esente da Irpef, comprese le sue pertinenze (come box, soffitte e cantine), nel massimo di una per ogni categoria catastale in cui sono inserite (C/2, C/6, C/7).

I redditi dei fabbricati dati in locazione sono tassati in base ai canoni annui versati al proprietario locatore dagli inquilini, per il 95% dell’ammontare, ma in alternativa si può optare per la cedolare secca, di cui fra poco parleremo. Per gli immobili non locati, invece, c’è un’alternatività tra Irpef ed Imu.

L’Imu

L’Imu colpisce il possesso – e non soltanto la proprietà – di immobili di qualsiasi tipo: fabbricati, terreni agricoli o non coltivati, aree edificabili. L’abitazione principale è esente da Imu, a meno che non sia di lusso: sono considerati tali gli immobili censiti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi con pregi storici e artistici). Non è soggetta ad Imu neppure la casa familiare assegnata al coniuge separato o divorziato, in quanto egli (o ella) continua a viverci.

Sono esenti da Imu anche i terreni agricoli ubicati in zone montane e collinari ed i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (Iap).

Tra le principali esenzioni e riduzioni Imu, c’è quella del 50% per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito fra parenti, come un genitore ed un figlio, quando vengono utilizzati come abitazione principale del comodatario e della sua famiglia. Per il quadro completo, leggi “Chi è esente dal pagamento dell’Imu?“.

Come risparmiare tasse sulle case date in affitto

I proprietari di immobili dati in affitto possono risparmiare parecchio optando per a cedolare secca: è un regime fiscale facoltativo che sostituisce l’Irpef e le sue addizionali (regionale e comunale) con un’aliquota del 21%, che scende al 10% per i contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta densità abitativa. Il vantaggio fiscale è evidente, considerando che, in base all’attuale regime degli scaglioni Irpef, l’aliquota parte dal 23%, per i redditi complessivi fino a 15mila euro annui, e arriva al 43% per la parte eccedente i 50mila euro.

Inoltre chi opta per la cedolare secca ha l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo sul contratto (che altrimenti prevedono l’aliquota del 2% sui canoni pattuiti, con un minimo di 67 euro, più almeno 16 euro di bollo); se il contratto è a canone concordato, c’è uno sconto del 25% sull’Imu e alcuni Comuni prevedono riduzioni maggiori.

Tornando all’Irpef, la cedolare secca fa risparmiare ai proprietari degli immobili tanto più quanto i loro redditi (di qualsiasi tipo) sono alti; ma per alcuni potrebbe non essere vantaggiosa, anche perché blocca il canone di affitto inizialmente concordato, senza gli adeguamenti periodici all’inflazione. Per approfondire, leggi “Cedolare secca: quando e a chi conviene“.