Atto di compravendita sbagliato: chi paga?

 Quando si acquista un immobile ci si reca dal notaio per stipulare il rogito, cioè il formale atto pubblico con cui si trasferisce la proprietà. Il fatto che il documento sia redatto da un notaio garantisce alle parti il rispetto delle forme stabilite dalla legge, così che l’accordo possa ritenersi valido. Eppure, anche i professionisti più esperti possono sbagliare. Con questo articolo vedremo chi paga nel caso di atto di compravendita sbagliato.

È chiaro che il problema si pone soprattutto per i rogiti, i quali hanno ad oggetto beni di rilevante valore, come terreni e case. Mettiamo il caso che il notaio riporti in maniera scorretta i dati catastali dell’immobile, oppure sbagli a indicare il nome dell’acquirente: in casi del genere, come si potrebbe riparare all’errore? E soprattutto: chi dovrebbe pagare?

È poi possibile che una compravendita si sia regolarmente conclusa mediante una semplice scrittura privata tra le parti, senza ricorrere al notaio. In un’ipotesi simile, come si dovrebbe procedere per la rettifica? Insomma: chi paga nel caso di atto di compravendita sbagliato? Scopriamolo insieme.

Indice

• Si può correggere un contratto sbagliato?
• Come si rettifica una scrittura privata sbagliata?
• Come si rettifica un atto notarile sbagliato?
• Chi paga per l’atto di compravendita sbagliato?
• Compravendita: chi paga se l’errore è del notaio?

Si può correggere un contratto sbagliato?

Partiamo da un dato: un contratto sbagliato si può correggere, ma solo se c’è il consenso di tutte le parti coinvolte nell’accordo.

Ad esempio, se l’acquirente vuole comprare un certo dipinto ma, per sbaglio, nel redigere il contratto, ne indica un altro, l’errore potrà essere corretto solamente con il permesso del venditore.

Quando si tratta di mero errore materiale, cioè di uno sbaglio che è evidente conseguenza di una semplice svista, distrazione o disattenzione momentanea, si può invece procedere con la rettifica: si tratta di una procedura che consente di modificare unilateralmente l’atto senza bisogno del consenso altrui.

La rettifica, però, opera diversamente a seconda del tipo di atto che bisogna modificare. Approfondiamo questo argomento.

Come si rettifica una scrittura privata sbagliata?

Secondo la legge, lo sbaglio all’interno di una scrittura privata è causa di annullabilità dell’atto stesso, se l’errore è essenziale e riconoscibile dalla controparte [1].

Si pensi ad esempio a colui che, pensando di acquistare un Rolex, paghi una cifra spropositata per un orologio del tutto comune. In un caso del genere, l’errore causerebbe l’annullamento del contratto in quanto la controparte non poteva fingere di non essersi accorto dello stesso.

Per evitare di invalidare il contratto, le parti possono mettersi d’accordo per stipularne uno nuovo (questa volta corretto) che sostituisca il primo.

Secondo la legge, si può invece procedere a semplice rettifica nel caso di mero errore di calcolo [2]. Si pensi a chi, per mera distrazione, scrive 10.000 anziché 1.000, quando dal tenore del testo si capisce chiaramente che la cifra esatta è mille.

La rettifica, a differenza della sostituzione integrale dell’accordo con uno nuovo, può essere fatta direttamente dalla parte interessata alla correzione, dandone semplice avviso all’altra, in quanto si tratta di una semplice variazione che non modifica la sostanza del contratto.

Come si rettifica un atto notarile sbagliato?

Rettificare un rogito è un po’ più complesso. Innanzitutto, va detto che si può procedere a rettificare un atto notarile solamente se si tratta di errore materiale su un dato preesistente alla redazione dell’atto.

È il caso, ad esempio, del notaio che trascrive male il codice fiscale di una delle parti oppure i dati catastali dell’immobile.

Al ricorrere delle condizioni sopra viste, ciascuna delle parti può chiedere al notaio di procedere alla rettifica dell’atto di compravendita, anche senza il consenso delle altre.

Ma c’è di più: perfino il notaio può, spontaneamente, dare luogo a rettifica se si accorge che la compravendita presenta un errore materiale, e ciò anche se l’atto in questione non è stato da lui redatto.

Alla rettifica non deve procedere necessariamente lo stesso notaio che ha fatto il rogito iniziale: qualsiasi notaio può rettificare l’atto redatto da altro pubblico ufficiale.

Per quanto riguarda la procedura, la rettifica dell’atto notarile avviene mediante dichiarazione unilaterale del notaio stesso, senza l’intervento delle originarie parti dell’atto. La certificazione andrà poi trascritta negli stessi registri ove era stato riportato l’atto originario (ad esempio, in conservatoria).

Dalla rettifica vista sinora si distingue la cosiddetta “rettifica tradizionale”, che si ha ogni volta che le parti che hanno firmato l’atto, concordemente, chiedono al notaio di apportare una modica anche in assenza dei presupposti analizzati nei paragrafi precedenti.

Ad esempio, le parti potrebbero chiedere al notaio di rettificare il rogito nella parte in cui è scritto che la casa ha due piani anziché tre. In questo caso, il notaio non potrebbe procedere autonomamente, come avviene invece nella rettifica vista sopra, in quanto non si tratta di errore materiale che riguarda un dato preesistente.

Chi paga per l’atto di compravendita sbagliato?

Veniamo ora alla domanda posta nel titolo del presente articolo: chi paga nel caso di atto di compravendita sbagliato? Dipende:

• nel caso di rettifica unilaterale, paga la parte che procede alla correzione;
• nel caso di rettifica concordata, pagano entrambe le parti, dividendosi i costi.

Questa regola si applica a prescindere dal soggetto che ha causato l’errore. Ad esempio, se l’acquirente, nella redazione del documento, commette uno sbaglio che potrebbe invalidare l’intera compera, il venditore può procedere a proprie spese alla rettifica, così da evitare che l’atto venga impugnato.

Compravendita: chi paga se l’errore è del notaio?

In effetti, quando la rettifica si rende necessaria per colpa del notaio, i clienti non dovrebbero pagare nulla, soprattutto se si tratta di un errore materiale che riguarda dati preesistenti: in questi casi, infatti, il notaio può procedere autonomamente, senza dover chiedere il consenso alle parti, provvedendo con atto pubblico sottoscritto solamente da lui.

Pertanto, se l’errore materiale è causato da una disattenzione del notaio, è giusto che alla rettifica proceda questi senza chiedere nulla alle parti.

Questa conclusione, frutto dell’applicazione del comunissimo principio secondo cui “chi sbaglia, paga”, è però contraddetta da un’altra circostanza: la lettura dell’atto e il controllo che deve essere esercitato dal richiedente.

Quando il notaio, al termine del rogito, legge l’atto alle parti, in qualche modo “scarica” su di essi la propria responsabilità, in quanto spetta alle parti controllare che il notaio non commetta errori o omissioni, ad esempio nell’elencazione delle particelle.

Pertanto, per la correzione dell’atto notarile potrebbe essere costretta a pagare sempre la parte che ne chiede la rettifica, se si dimostra che l’errore si sarebbe potuto evitare se il rogito fosse stato ben controllato dopo la redazione.